小产权房能够买吗详解（一）：
小产权房理论上是能够买卖的。但购买小产权房的风险有如下几点：
1、不能贷款，不能过户。
由于土地性质的原因，小产权仅有居住功能，就连购房贷款都不能办理。
2、物业和其它权益得不到保障。
3、易出问题，维权难。
4、购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。
小产权房买卖合同效力的3种情形
1、本团体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
我国法律明文规定，农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。但并没有禁止小产权房在同一团体组织成员之间流转、买卖。
所以，只要同一团体成员具有相应的民事权利本事和民事行为本事，签订小产权房买卖合同时买卖对方也表示真实，且不违反法律或社会公共利益，那么在这种情景下，一般会认定该小产权房买卖合同是有效的。
2、本团体与他团体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
因为农村团体土地宅基地使用权是农村团体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本团体经济组织成员无权取得或变相取得。所以，买卖双方所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，一般都会被认定为无效协议。
3、团体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村团体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
小产权房有哪些类型
1、通常意义上的小产权房
也就是占用团体用地或耕地违法建设，将农民团体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。一般来说，该类型的小产权房在实际生活中，是最常见的。
2、限制销售的小产权房
也就是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售。同时还是具有产权纠纷的不完全产权房。
3、军产房
所谓的军产房，其实意思就是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民。所以，人们就俗称“军产房”。
4、部分二手房
在实际生活中，有一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金，就这样直接进买卖交易了，该类型的二手房也为小产权房。一般来说，该类房屋的买卖合同会被视为无效。
小产权房能够买吗详解（二）：
小产权房不必须值得购买，需要结合当事人实际情景而定。小产权的房子，如属于农村自建房，是能够买卖的。可是卖方应当贴合具有村团体经济组织成员资格等条件。
根据《土地管理法》第六十二条第四款至第六款的规定，农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村团体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
买小产权房有哪些风险
1、产权不完整
小产权房之所以叫小产权房，主要就是因为房子的产权不完整，依照相关法律法规规定，就算购房者购买了小产权房，也要注意小产权房买卖合同属于无效合同，并不受法律的保护。既然签订的购房合同无效，也就无法得到法律的保障，也不能够上市交易。所以，严格上来说，小产权本质上是无产权。
2、拆迁赔偿难
购买小产权房的朋友必须要认真挑选小产权房，因为小产权房子没有产权，该类房产一旦出现政策规划，比如说遇到房屋拆迁，房主只能得到很少或无法得到相关补偿，甚至很难获得赔偿。
3、再交易难
虽然有的小产权房价格比较便宜，更吸引购房者，可是小产权房购买之后想要再出售十分的难。主要是因为没有不动产权证而无法完成产权过户，在房产不能过户的情景下，小产权房屋购买人完全能够与其他人再次签订房屋买卖协议，这样就会变成一房多卖的局面，第三人的利益将得不到保证。
4、无法继承
按照我国规定，仅有合法的个人财产才能够继承。而小产权房因为在法律层面上是没有获得房屋的合法权属，充其量是获得了使用权。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权，也得不到法律的保护，随时可能被轻易地剥夺。
小产权房能够买吗详解（三）：
小产权房能够私下协议买卖，但不能够公开上市交易。小产权房未缴纳土地出让金等费用，无法办理相关证件，没有房产证的情景下，双方虽然能签订买卖合同，但由于无法办理登记手续，存在很大的风险，提议不要购买。
法律依据
《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，可是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的天然资源，所有权能够不登记。
《民法典》第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。